Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — это человек или организация, которые при покупке недвижимости полагались на информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Предполагается, что все покупатели недвижимости — добросовестные. Однако это утверждение можно опровергнуть. Если покупатель знал или должен был знать, что приобретает квартиру у продавца, который не имеет права ее отчуждать, он считается недобросовестным. Для наглядности разберем несколько примеров.
Покупатель хочет приобрести квартиру. Он подходит к сделке ответственно, поэтому заказывает выписку из ЕГРН. Указанный в ней собственник совпадает с тем, кто продает недвижимость. Покупатель проверил, действительно ли квартира принадлежит продавцу, поэтому он добросовестный приобретатель.
Другая ситуация. Покупатель перед сделкой запросил выписку, но собственник в ней не совпадает с тем, что продает квартиру. Покупатель не придает этому значения и все равно приобретает недвижимость у продавца-несобственника. Если к покупателю придет собственник, который значился в выписке, и попросит вернуть квартиру, придется это сделать. Ведь покупатель знал, что квартира продавцу не принадлежит, но все равно заключил сделку. Поэтому в такой ситуации покупатель считается недобросовестным приобретателем. Аналогичный вывод будет в том случае, если перед сделкой покупатель не запросил выписку вообще: он должен был удостовериться, что квартира действительно принадлежит продавцу.
Добросовестность приобретателя в первую очередь связана с получением данных из ЕГРН. Это не случайно. Право собственности на недвижимость возникает только после его регистрации в реестре. Даже если стороны подписали договор, без регистрации покупатель не считается собственником квартиры. При этом данные из реестра открыты для всех, их может запросить любой человек.
По общему правилу у добросовестного приобретателя нельзя забрать недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ), даже если он купил квартиру у несобственника, который не имел права ее продавать. Из этого правила есть исключения — расскажем о них ниже. Поэтому еще на стадии подготовки к сделке покупателю важно задуматься о том, признают его добросовестным приобретателем в случае спора. Ведь если суд не признает покупателя добросовестным, он рискует остаться и без денег, и без недвижимости.
В случае спора покупателю придется доказывать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что он заранее проверил продавца и недвижимость, и они не вызывали никаких подозрений. Поэтому до заключения сделки рекомендуем сделать следующее:
В некоторых случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это касается ситуаций, когда приобретатель получил недвижимость от лица, которое на самом деле не было законным собственником. При этом:
В этих случаях у добросовестного покупателя не получится вернуть себе недвижимость. Однако, чтобы защитить свои права, он может подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков. Такой позиции придерживается Конституционный суд РФ (п.2 определения Конституционного суда РФ от 23.06.2015 г. № 1510-О). Покупатель может возместить за счет продавца сумму, потраченную на приобретение недвижимости.
Добросовестный приобретатель, у которого изъяли квартиру в пользу собственника, имеет право получить от государства единовременную компенсацию (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Такое право появляется, когда выполнены сразу два условия:
Когда все условия совпали, добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации о выплате компенсации. Ее размер равен сумме, которую покупатель потратил на приобретение недвижимости или кадастровой стоимости имущества. Максимальный предел суммы компенсации законом не установлен.
Перед покупкой недвижимости закажите выписку из ЕГРН и подробно ее изучите. Так риск оказаться недобросовестным приобретателем, потерять деньги и имущество существенно ниже.
